ИСПЫТАНО НА СЕБЕ: Как сдать собственное жильё и не остаться с долгами?
 
Сразу скажу, что «рантье» я с нулевым опытом, зато с неисправимой верой в человеческую порядочность. Отличный наборчик, чтобы нажить себе проблем! Впрочем, когда к нам в арендаторы попросился некий Борис Алексеевич Листьев, он произвел впечатление вполне благоприятное - молодой человек в хорошем костюме и с грамотной речью, по его словам, активно работающий и имеющий стабильный доход. Квартиру снимал поспешно, посетовав, что предыдущие арендодатели резко засобирались продавать жилье. Подписали договор, и спустя буквально пару дней обнаружилось, что вместе с Борисом Алексеевичем в квартиру заехала его сожительница с тремя детьми, младшему из которых не исполнилось и годика. Поскольку сами мы не успели установить ни водонагреватель, ни кондиционер, разрешили Листьеву жить первый месяц бесплатно, просто купить в счет аренды нужную технику - как-никак в доме появилась малышня. Это был единственный месяц, когда мы с новоявленными жильцами были абсолютно довольны друг другом. Потом началось «веселье»…

Вывод первый - не нужно входить в чье-либо положение, если речь идет не о близких вам людях. Договорились о покупке мебели, бытовой техники в квартиру или, предположим, ее косметическом ремонте? Раскидывайте необходимую сумму на несколько месяцев аренды, а не разрешайте жить на вашей площади бесплатно и смело требуйте чеки, а также документы (техпаспорт, гарантийный талон) на приобретенное имущество.

Естественно, ни бойлер, ни кондиционер приобретены не были. Зато арендаторы быстро обзавелись огромным плоским телевизором, дорогой «стиралкой», подключили кабельное ТВ и WiFi. Семья жила, явно не бедствуя и ни в чем себе не отказывая. И скоро стало окончательно понятно, что товарищ Листьев в принципе не собирался никому ничего платить. Сперва он клялся-божился, что вот-вот рассчитается, ссылаясь на подставы со стороны партнеров, задержку денежных переводов, неправильно переведенные средства. А потом, когда его вежливо попросили или погасить долги, или искать другую квартиру, прямо заявил: «Это вы так считаете. А я никуда не съеду». 

Вывод второй - загодя уточните, кто будет проживать в вашей квартире. Желательно вписать всех «санк-ционированных» жильцов в договор аренды (найма) и не идти на уступки, позволяя длительное время «погостить» какой-нибудь заезжей тетушке или явившемуся на сессию брату. 

Между тем долги за коммунальные услуги росли, причем с пугающей скоростью. За каких-то два месяца Листьев и его команда только воды использовали на 8000 рублей! Поскольку выселить жильцов добровольно не помог даже участковый - его нахальный «оккупант» едва не выставил в грубой форме, - пришлось действовать по-другому: писать заявление в управляющую компанию на отключение электроэнергии. Правда, мера не сработала, так как наш квартиросъемщик прибежал в офис «управляйки», размахивая свидетельствами о рождении детей и договором аренды, застращал всех судами и опекой, и свет ему тут же подключили, по сути, нарушив обязательства. В итоге выселяли Листьева с полицией, причем вызывали наряд не только мы - недобросовестному арендатору хватило ума тоже позвонить в дежурную часть с заявлением: «Тут какие-то люди требуют, чтобы я вы-ехал из МОЕЙ квартиры». К счастью, сотрудники полиции, приехавшие на вызов, быстро разобрались, кто есть кто, и Борис Алексеевич убрался со своими пожитками. И кстати! Свое семейство он, видимо, наученный прошлым опытом, эвакуировал заранее - подстраховался. 

Вывод третий - не тратьте время на «последние китайские» предупреждения. Если оплата все откладывается и откладывается, либо вам ежемесячно приходится ее буквально вытребовать, благоразумнее и экономнее для ваших же нервных клеток поискать других арендаторов. 

Как оказалось позже, семья «гастролирует» по одному из центральных районов Благовещенска не первый год. Выбирает 2-3-комнатные квартиры с мебелью и в хорошем состоянии, живет себе по три месяца с комфортом, а потом съезжает со скандалом, оставляя владельцев с носом и приличными долгами по «коммуналке». Самое неприятное, что во всем этом участвуют дети, которые уже все прекрасно понимают и наравне со взрослыми обманывают чужих людей. Впрочем, в нашем городе Листьевы не одиноки - подобных «лисичек со скалочкой», увы, предостаточно. Заявления на квартирных «махинаторов» и просьбы выселить недобросовестных съемщиков поступают в полицию с завидной регулярностью. Некоторые арендаторы умудряются вывезти с собой полквартиры, другие «на память» выносят двери и выкручивают лампочки вместе с цоколем, третьи просто «линяют», оставив ключи в почтовом ящике. 

Но всё-таки хорошо, что всё хорошо кончается. А оплату чужих коммунальных долгов будем считать ценой полезного опыта. Хотя есть еще один забавнейший момент: спустя пару недель уже, к счастью, бывшие жильцы подбросили нам в дверь записку. «При переезде мы, кажется, забыли у вас новогоднюю елку, - деловито сообщала она, - как ее забрать?»
 
P.S. Все имена и фамилии героев изменены.
 
СОВЕТЫ ЭКСПЕРТА
 
Юрист Марат МКРТЧЯН:

- Искать в интернете идеальный шаблон договора аренды жилья - занятие бессмысленное. Если бы таковые имелись в свободном бесплатном доступе, юристы лишились бы части работы. Вы не хотите обращаться за помощью к специалисту? Тогда хотя бы учтите несколько принципиальных моментов.
 
Если вы арендодатель

- Подходите к выбору нанимателя с трезвомыслящей головой и не стесняйтесь спросить, почему он вынужден снимать жилье, а не взять, к примеру, ипотеку и отдавать примерно те же деньги, но уже за собственную квартиру. Одно дело, когда наниматель ожидает жилищный сертификат, планирует переезд в другой город и потому не спешит обзаводиться жил-площадью, делает в собственной квартире ремонт, находится в городе в длительной командировке либо получает образование. Совершенно иное - когда он просто неплатежеспособен и предпочитает заключать сделку с рядовым гражданином, а не с банком, ведь в последнем случае от необходимости платить, еще и с процентами, не уйдешь. 

- Не поленитесь уточнить, имеет ли ваш потенциальный жилец постоянную работу и гарантированный доход, можно, например, попросить у него предъявить справку 2-НДФЛ. 

- Заключая договор аренды (найма), знайте, что при его наличии выселение жильцов происходит только в судебном порядке. Либо загодя включите в договор отдельный пункт о его до-срочном внесудебном расторжении.

- Обязательно установите семейный статус будущего арендатора, в частности, поинтересуйтесь, есть ли у него несовершеннолетние дети. И имейте в виду, что даже в случае злостной неуплаты, в холодное время года ни один представитель закона не возьмется выселять из вашей квартиры чужих маленьких детей. 

- В вашем договоре также должен быть пункт, запрещающий жильцу использовать квартиру для пересдачи третьим лицам. И попросите его указать, кто будет проживать на вашей территории вместе с ним. Либо не сетуйте, что из вашей квартиры сделали гостиницу. 

- Кроме того, договор должен предусматривать, кто и в какой срок обязуется вносить все коммунальные платежи. Доверив эту задачу нанимателю, не ленитесь ежемесячно проверять, выполняет ли он ее, так как в случае неуплаты именно на вас, как на собственника жилья, лягут все штрафные санкции. 

- Прежде чем передать новым жильцам ключи, обязательно составьте и подпишите акт осмотра, приемки и передачи имущества, зафиксируйте показания всех приборов учета, чтобы в дальнейшем избежать спорных вопросов.

- Потребуйте от арендатора внести залог (обычно это сумма, равная месячной стоимости аренды). Он либо возвращается по окончании срока аренды, либо по договоренности переносится на оплату последнего месяца проживания и служит владельцу жилья подстраховкой от того, что жильцы съедут без предупреждения, не за-платив за коммунальные услуги, испортив мебель или прихватив с собой чужую бытовую технику.
 
Если вы арендатор

- Всегда просите арендодателя показать вам документы, удостоверяющие его право собственности на жилье, и доказать, что данная квартира не имеет обременения перед третьими лицами и не является предметом имущественного спора. Увы, случается, что жилье сдает в аренду один собственник, а затем появляется второй совладелец и преспокойно выставляет жильцов на улицу. 

- Заранее оговорите и укажите в договоре сроки его действия, а также включите в него пункт, обязующий арендодателя заблаговременно предупреждать о намерении прекратить аренду. 

- Убедитесь, что у собственника нет задолженностей перед коммунальными службами, чтобы у него не было возможности «перевесить» их на вас.
Укажите в договоре стоимость аренды, чтобы через пару месяцев не столкнуться с ее внезапным повышением.

- Если при осмотре квартиры вы заметили какие-то недостатки в ее состоянии, также перечислите их в акте приемки-передачи, иначе впоследствии вас могут обвинить в ободранных обоях или поломке холодильника и потребовать возместить ущерб.

Светлана КОБЫШ.

Фото из свободного доступа.